不動産投資ではなく、J-REITのETFで毎月分配金を得る方法

不動産融資に失敗したときの話。

本音をいうならば、アパートやマンションを５，６戸所有して貸し出し、そこでの不動産収入というものに着手したい。

大企業の正社員だったら不動産の融資なんて簡単、という話を聞く。下手したら２，３億円の融資も受けられると聞くので、独立の準備として、不動産に手を出そうと夏に、センチュリー２１に行った。

「不動産投資をしたいので」と白状し、アンケートの勤務先に社名をちゃんと記載した。

ヒゲメガネ

手持ち資金はないので、銀行から１億円くらい借りて、利回り５％を確保できる物件を紹介してください。

と伝えて、１０件近くの紹介を受けた。

1,000万前後の物件から、3,000万ほどのファミリータイプの物件まで、その不動産屋で、安全パイと言っている物件を案内された。

その土地での相場や、過去にいくらで取引されていたのかを見て、だいたい１，２割の値引き指値の交渉を入れ、同時に金融機関に融資の打診を入れた。

数日経って銀行からの回答は、アッサリと融資NG。。。

もしかして物件の数が多く、合計金額が大きいからではないか？と考え、手始めに、「駅近の１DK：1,500万円」の物件１つに絞ったけれど、再度融資NG。。。

ヒゲメガネ

大企業に勤めていたら、融資は簡単に受けられるって本当か？

マイホームのローンが残っていることがネックらしいが・・・。

不動産屋だって、売って手数料を稼ぎたかったはずだから、銀行に融資のお願いをしたはずなのに、何しろ私は審査に通らなかった。別の信用金庫にあたってみても良かったが、これでアッサリと意気消沈して、不動産投資は断念。

結果、そういうことで不動産投資は諦めたのだけれど、仮にこの融資が実現して、不動産投資を始めたとしても、相場は利回り５，６％ということらしい。利回り１０％、２０％というのもあり得るがこのような高い利回りを実現するには、空室リスクが高くなる。現実的には、６％確保できればOKの世界のようだ。

そこに、銀行から融資をうけた場合の金利が２％として、残るのは４％にしかならない。そのうえ、物件の管理を不動産会社に委託すると１％がかかってくるので、残るは「３％」の実質利回りになる。

しかもこれは、家主が簡単に見つかって、家主が賃料を払い続けたケースだ。空室のリスクを考えると、そんなに割の良いビジネスでもない気がしてきた。

仮に１億円の融資に成功して、数戸のアパートを所有しての実質利回りが３％でれば、年間３００万円の不動産収入が得られるので、それはそれでアリなようにも思うが、なにしろ融資が受けられない身分であることには仕方ない。

リート（REIT）とは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったもので、つまりは「不動産」の投資信託のこと。

現物の不動産投資のように、銀行で融資は受けられないことが大きな違いだが、自己資金だけで運用するので、リスクは少ない。

利回りは、その時の時勢によって変わってくるので、数字を出すのは憚られるが、2020年1月30日時点の平均分配金利回りは「3.5％」だという。（※もちろんこの数字は、コロナ前であることに注意）

仮に「3.5％」が得られるならば、現物の不動産投資をしての実質利回りとそんなに変わらないではないか。（当然投資元本が違うので、リターンの額は全然違うけれど・・・）

コロナで在宅ワークが進み、オフィス需要が低迷していることは私も理解しているが、ここは逆張りでいきたい。

キャピタルゲインは、その資産を売却するときに得られる利益で、例えば１００万円で購入した株が、売却時に１２０万円になっているとして得られた差額の２０万円を指す。

私は、家計に対して毎月３万円分のプラス効果をコミットしていて、その３万円の一部に、配当金を充当したいと考えている。

月々に、配当金での「インカムゲイン」狙いだ。

月々に金額の大小はあれど、確実にいくらかの配当があるようにしたい。

以下の３つの銘柄に投資すると、毎月配当金が得られる。

J-REITのETF（東証REIT指数）：2020年11月現在

銘柄	コード	分配時期（月）	信託報酬（税抜）
One ETF 東証REIT指数	２５５６	1・4・7・10	0.155%
NEXT FUNDS　東証REIT指数連動型上場投信	１３４３	2・5・8・11	0.155%
ダイワ上場投信　東証REIT指数	１４８８	3・6・9・12	0.155%